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Decennale postuma
Invia dati dell’opera, valore, documentazione tecnica e riferimenti del trasferimento. Verifichiamo l’inquadramento normativo, il modello applicabile e le condizioni offerte dai mercati assicurativi per verificare le condizioni disponibili coerenti con l’inquadramento normativo, il modello applicabile e il rischio dell’opera.
Verifichiamo obbligo, modello e documentazione tecnica
La decennale postuma non va scelta solo sul prezzo: occorre verificare conformità al modello, massimale, esclusioni, decorrenza, collaudi e documentazione tecnica. UP struttura la richiesta e confronta le condizioni dei mercati disponibili.
La tutela degli acquirenti di immobili da costruire e la decennale dei lavori pubblici seguono regole differenti e non devono essere confuse.
Gestione della decennale postuma
Cos’è la polizza decennale postuma
La polizza decennale postuma è una copertura assicurativa che opera dopo l’ultimazione dell’opera e tutela il beneficiario rispetto a determinati danni materiali e diretti all’immobile derivanti da gravi difetti costruttivi, rovina totale o parziale, evidente pericolo di rovina o altri eventi previsti dalle condizioni di polizza.
Nel linguaggio assicurativo ed edilizio viene definita “postuma” perché la sua operatività riguarda il periodo successivo alla realizzazione dell’edificio. Viene definita “decennale” perché la durata della copertura è normalmente pari a dieci anni, in coerenza con la disciplina della responsabilità per rovina e gravi difetti dell’opera.
In molte operazioni immobiliari la polizza rappresenta un documento essenziale per il rogito, per la tutela dell’acquirente e per la corretta gestione degli obblighi del costruttore. Per questo motivo deve essere predisposta con particolare attenzione, evitando difformità tra documentazione tecnica, valore assicurato, soggetti indicati e condizioni richieste.
La polizza decennale postuma non deve essere confusa con una generica garanzia di buona esecuzione né con una copertura di cantiere. La sua funzione è successiva all’ultimazione dell’opera e riguarda il periodo in cui possono manifestarsi gravi difetti costruttivi o danni coperti dalle condizioni assicurative.
Normativa aggiornata sulla polizza decennale postuma
Per gli immobili da costruire rientranti nel D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, il costruttore è tenuto a consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento, una polizza assicurativa indennitaria decennale a copertura dei danni materiali e diretti derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi nei casi previsti dalla legge.
Il D.M. 20 luglio 2022, n. 154 ha definito contenuto, caratteristiche e modello standard della polizza. La copertura deve essere verificata rispetto al fabbricato, al valore dell’opera, alle condizioni del modello e alla documentazione tecnica disponibile.
Nei lavori pubblici esiste inoltre una distinta polizza indennitaria decennale prevista dall’articolo 117, comma 11, del D.Lgs. 36/2023 per lavori sopra la soglia stabilita dal Codice: si tratta di una fattispecie diversa dalla tutela dell’acquirente di immobile da costruire.
Quando la decennale postuma è obbligatoria
Per gli immobili da costruire la verifica dell’obbligo deve partire dal D.Lgs. 122/2005 e dalla concreta operazione di trasferimento. Quando ricorrono i presupposti di legge, la polizza va consegnata all’acquirente al momento del trasferimento della proprietà e deve essere conforme al modello standard vigente.
Non ogni immobile o intervento edilizio ricade automaticamente in questa disciplina: occorre verificare soggetti, titolo dell’operazione, stato dell’immobile e data della fattispecie contrattuale.
Modello standard D.M. 154/2022
Il D.M. 20 luglio 2022, n. 154 ha approvato il modello standard della polizza indennitaria decennale prevista dall’articolo 4 del D.Lgs. 122/2005. Per le operazioni rientranti in tale disciplina, la polizza deve essere verificata rispetto allo schema tipo applicabile.
Il controllo del modello standard è rilevante perché la polizza non deve limitarsi a riportare una copertura generica, ma deve essere coerente con contenuto, caratteristiche, beneficiario, decorrenza, durata e garanzie richieste dalla disciplina vigente.
Prima della consegna all’acquirente o al notaio è opportuno verificare:
- conformità allo schema tipo previsto dal D.M. 154/2022, quando applicabile;
- corretta indicazione del contraente e del beneficiario;
- corretta descrizione dell’immobile;
- decorrenza dalla data di ultimazione dei lavori;
- durata decennale della copertura;
- copertura dei danni materiali e diretti all’immobile;
- eventuale copertura dei danni a terzi, nei termini previsti dallo schema applicabile;
- massimali, franchigie, scoperti e sottolimiti;
- eventuali allegati tecnici e condizioni particolari;
- coerenza tra polizza, documentazione tecnica e atto di trasferimento.
Una polizza non coerente con il modello richiesto o con la documentazione dell’operazione può generare rilievi prima del rogito, richieste di modifica o difficoltà di accettazione.
A cosa serve la polizza decennale postuma
La funzione principale della polizza decennale postuma è tutelare il beneficiario dai danni rilevanti che possono emergere dopo l’ultimazione dell’opera e che siano riconducibili a gravi difetti costruttivi o ad altri eventi coperti dal contratto assicurativo.
La copertura consente di trasferire alla compagnia assicurativa, nei limiti previsti dalla polizza, una parte del rischio economico connesso a difetti dell’opera che possono compromettere stabilità, sicurezza, agibilità o funzionalità dell’immobile.
- tutela l’acquirente o il beneficiario indicato in polizza;
- supporta il costruttore nell’adempimento degli obblighi previsti dalla normativa applicabile;
- può essere richiesta in sede di rogito notarile;
- può essere valutata da istituti di credito, notai e operatori coinvolti nell’operazione immobiliare;
- contribuisce a rendere più sicura la compravendita di immobili di nuova costruzione;
- copre i rischi indicati nelle condizioni di polizza e nei relativi allegati tecnici;
- riduce il rischio patrimoniale per l’acquirente rispetto a danni gravi manifestatisi dopo il trasferimento.
Chi deve stipularla e chi beneficia della copertura
La polizza viene normalmente stipulata dal costruttore, dal promotore immobiliare, dalla cooperativa edilizia o dal soggetto che assume l’obbligo di consegnare la copertura all’acquirente. Il beneficiario è generalmente l’acquirente dell’immobile o il soggetto indicato nel contratto e nella documentazione assicurativa.
- Contraente: costruttore, impresa di costruzione, promotore immobiliare, cooperativa edilizia o soggetto obbligato alla consegna della polizza.
- Beneficiario: acquirente dell’immobile o soggetto indicato nella documentazione assicurativa e nell’atto di trasferimento.
- Assicuratore: compagnia autorizzata al rilascio della copertura.
- Soggetti tecnici: progettisti, direttore lavori, collaudatore, tecnici incaricati della verifica documentale e dell’eventuale controllo tecnico.
- Soggetti coinvolti nell’operazione: notaio, istituto di credito, acquirente, committente o altri soggetti interessati alla validità della copertura.
La corretta identificazione di contraente, assicurato e beneficiario è essenziale per evitare contestazioni o richieste di modifica prima dell’accettazione della polizza.
Cosa può coprire la polizza decennale postuma
Le garanzie effettivamente operanti dipendono dal testo di polizza, dallo schema applicabile, dalle condizioni contrattuali, dalle estensioni acquistate e dalle esclusioni previste. In termini generali, la copertura riguarda i danni materiali e diretti all’immobile derivanti da eventi riconducibili a gravi difetti costruttivi o a problematiche strutturali rilevanti.
- rovina totale o parziale dell’edificio;
- evidente pericolo di rovina;
- gravi difetti delle strutture portanti;
- danni derivanti da difetti costruttivi rilevanti;
- problematiche che incidono sulla stabilità o sull’agibilità dell’immobile;
- difetti di impermeabilizzazione, se previsti dalla copertura;
- danni a parti dell’immobile destinate per loro natura a lunga durata;
- danni a terzi, nei limiti previsti dallo schema applicabile;
- eventuali estensioni previste dalle condizioni assicurative.
È necessario verificare sempre franchigie, scoperti, esclusioni, limiti di indennizzo, obblighi di denuncia del sinistro e condizioni specifiche richieste dalla compagnia.
Esclusioni, franchigie e limiti da verificare
La qualità della polizza decennale postuma non dipende solo dalla presenza della copertura, ma anche da esclusioni, franchigie, scoperti, sottolimiti e condizioni di operatività. Per questo motivo il testo deve essere verificato prima dell’emissione e non solo al momento del rogito.
- franchigie e scoperti applicabili;
- sottolimiti per specifiche garanzie o sezioni;
- esclusioni relative a difetti non strutturali;
- esclusioni collegate a carenze manutentive o uso improprio dell’immobile;
- esclusioni per modifiche o interventi successivi non comunicati;
- limiti territoriali o soggettivi della copertura;
- condizioni di denuncia del sinistro;
- obblighi di conservazione della documentazione tecnica;
- eventuali condizioni sospensive dell’efficacia della copertura.
Una polizza formalmente presente ma con condizioni non coerenti con l’operazione può risultare meno efficace rispetto alle esigenze dell’acquirente, del costruttore o del notaio.
Differenza tra decennale postuma e polizza C.A.R.
La polizza decennale postuma non deve essere confusa con la polizza C.A.R. Contractor’s All Risks. Le due coperture riguardano fasi diverse dell’intervento edilizio e rispondono a esigenze assicurative differenti.
| Copertura | Quando opera | Funzione principale |
|---|---|---|
| Polizza C.A.R. | Durante l’esecuzione dei lavori. | Tutela il cantiere da danni materiali all’opera in costruzione e, se prevista, responsabilità verso terzi durante i lavori. |
| Polizza decennale postuma | Dopo l’ultimazione dell’opera. | Tutela il beneficiario per danni materiali e diretti derivanti da rovina, pericolo di rovina o gravi difetti costruttivi coperti dalla polizza. |
Nelle operazioni immobiliari più strutturate può essere opportuno valutare entrambe le coperture: una per la fase di cantiere e una per il periodo successivo all’ultimazione dell’opera.
Massimale e valore assicurato
Il valore assicurato nella polizza decennale postuma deve essere definito in modo coerente con il valore dell’opera, il costo di costruzione, la documentazione tecnica e le condizioni richieste dalla compagnia o dal soggetto che deve accettare la copertura.
La determinazione del massimale può dipendere da diversi elementi:
- valore complessivo dell’immobile o dell’intervento;
- costo di costruzione;
- computo metrico estimativo;
- capitolato tecnico;
- tipologia costruttiva;
- destinazione d’uso dell’immobile;
- presenza di parti comuni o unità immobiliari distinte;
- eventuali richieste del notaio, dell’acquirente o dell’istituto finanziatore;
- limiti e condizioni previsti dal modello o dal prodotto assicurativo utilizzato.
Un valore assicurato non coerente può generare criticità in fase di accettazione della polizza o in caso di sinistro. Per questo motivo è opportuno verificare la corrispondenza tra importo assicurato, documentazione tecnica e valore effettivo dell’intervento.
Durata e decorrenza della polizza
La polizza decennale postuma ha durata normalmente pari a dieci anni. La decorrenza deve essere verificata sul testo di polizza e sulla documentazione tecnica collegata, con particolare attenzione alla data di ultimazione lavori, al collaudo, alla consegna dell’immobile e agli eventuali atti richiesti per il trasferimento della proprietà.
Gli elementi da controllare sono:
- data di ultimazione dell’opera;
- data di collaudo statico, se pertinente;
- data di effetto della copertura;
- data del rogito o dell’atto di trasferimento;
- durata indicata nel contratto assicurativo;
- eventuali condizioni sospensive o documenti necessari per l’efficacia della copertura;
- termini di denuncia del sinistro e obblighi a carico dell’assicurato o del beneficiario.
La decorrenza deve essere impostata in modo coerente con la funzione della polizza e con la documentazione richiesta nell’operazione immobiliare.
Procedura di rilascio della polizza decennale postuma
Il rilascio della polizza richiede un’istruttoria tecnica e assicurativa. La compagnia deve poter valutare correttamente il rischio, l’opera realizzata, la documentazione disponibile e le garanzie richieste.
- identificazione del contraente e del beneficiario;
- raccolta della documentazione societaria;
- raccolta della documentazione urbanistica, edilizia e tecnica;
- verifica di titolo edilizio, progetto, computo, capitolato e collaudi;
- analisi del valore dell’opera e del massimale richiesto;
- controllo dello schema di polizza applicabile;
- eventuale verifica tecnica o ispettiva dell’intervento;
- valutazione assicurativa da parte della compagnia;
- definizione delle condizioni di copertura;
- emissione e consegna della polizza.
L’istruttoria può richiedere integrazioni documentali se la documentazione tecnica risulta incompleta, non aggiornata o non sufficiente per la valutazione del rischio.
Quali dati è utile inviare per una prima valutazione
Per una prima valutazione può essere sufficiente documentazione parziale, purché consenta di comprendere natura dell’intervento, valore dell’opera, stato dei lavori, soggetti coinvolti, schema richiesto e documentazione tecnica disponibile.
- visura camerale aggiornata del contraente;
- documento di identità e codice fiscale del legale rappresentante;
- bilanci o documentazione economico-finanziaria, se richiesta;
- titolo edilizio o documentazione autorizzativa dell’intervento;
- progetto approvato;
- computo metrico estimativo;
- capitolato tecnico;
- relazione tecnica dell’intervento;
- collaudo statico, ove pertinente;
- certificazioni tecniche disponibili;
- documentazione relativa all’ultimazione dei lavori;
- valore dell’opera o costo di costruzione;
- schema di polizza richiesto, se disponibile;
- informazioni su beneficiario, immobile, unità immobiliari e atto di trasferimento;
- eventuali richieste del notaio, dell’acquirente o dell’istituto finanziatore.
La valutazione preliminare non comporta automaticamente l’emissione della polizza. L’eventuale rilascio resta subordinato alla documentazione disponibile, alle condizioni della compagnia e all’esito positivo dell’istruttoria tecnica e assicurativa.
Controlla documentazione tecnica, valore dell’opera e schema di polizza
Prima dell’emissione è possibile verificare titolo edilizio, collaudo, valore assicurato, beneficiario, decorrenza, modello standard, massimali, franchigie, esclusioni e documentazione richiesta.
Controllo tecnico e documentale
La polizza decennale postuma richiede una verifica accurata della documentazione tecnica. In molte pratiche la compagnia può richiedere informazioni aggiuntive, chiarimenti o attività di controllo sull’opera prima di procedere con l’emissione.
Il controllo può riguardare:
- coerenza tra titolo edilizio e opera realizzata;
- presenza del collaudo statico quando richiesto;
- completezza della documentazione progettuale;
- valore dell’intervento e congruità del massimale;
- eventuali varianti intervenute durante i lavori;
- destinazione d’uso dell’immobile;
- caratteristiche strutturali e costruttive;
- coerenza tra dati catastali, progetto, atto di trasferimento e polizza;
- eventuali criticità tecniche che incidono sull’assunzione del rischio.
Una pratica documentale ordinata riduce il rischio di sospensioni istruttorie, richieste di integrazione o emissione di una polizza non pienamente coerente con l’operazione immobiliare.
Errori da evitare
- richiedere la polizza senza verificare se l’intervento rientra nell’ambito del D.Lgs. 122/2005;
- confondere polizza obbligatoria ex D.Lgs. 122/2005 e copertura tecnica volontaria;
- non verificare il modello standard previsto dal D.M. 154/2022, quando applicabile;
- utilizzare un massimale non coerente con il valore dell’opera;
- indicare beneficiario, contraente o dati dell’immobile in modo non corretto;
- trascurare il controllo dello schema di polizza richiesto;
- non verificare decorrenza, durata e data di ultimazione lavori;
- presentare documentazione tecnica incompleta;
- confondere la polizza decennale postuma con la polizza C.A.R. di cantiere;
- non considerare franchigie, esclusioni e limiti di indennizzo;
- attendere il rogito per avviare l’istruttoria, senza tempi adeguati per eventuali integrazioni.
Evitare questi errori consente di ridurre il rischio di ritardi prima del rogito, richieste di modifica, mancata accettazione della polizza o copertura non coerente con l’operazione immobiliare.
Domande frequenti sulla polizza decennale postuma
Cos’è la polizza decennale postuma?
È una copertura assicurativa che tutela il beneficiario rispetto a determinati danni materiali e diretti all’immobile derivanti da gravi difetti costruttivi, rovina o pericolo di rovina che possano manifestarsi dopo l’ultimazione dell’opera, nei limiti previsti dal contratto.
La polizza decennale postuma è obbligatoria?
È obbligatoria nei casi previsti dal D.Lgs. 122/2005 per gli immobili da costruire rientranti nel relativo ambito applicativo. In altri casi può essere richiesta su base contrattuale, da notai, acquirenti, istituti di credito o altri soggetti coinvolti nell’operazione.
Chi deve stipulare la polizza?
La polizza viene normalmente stipulata dal costruttore, dal promotore immobiliare, dalla cooperativa edilizia o dal soggetto che assume l’obbligo di consegnare la copertura all’acquirente o al beneficiario indicato nella documentazione.
Cosa copre la polizza?
Le coperture dipendono dal testo di polizza. In generale possono riguardare danni materiali e diretti all’immobile derivanti da rovina, pericolo di rovina, gravi difetti costruttivi, difetti strutturali o altre garanzie previste dalle condizioni assicurative.
Quanto dura la copertura?
La durata è normalmente pari a dieci anni. La decorrenza deve essere verificata nel testo di polizza e può essere collegata all’ultimazione dei lavori, al collaudo, alla consegna dell’immobile o agli atti previsti nell’operazione.
Come si determina il massimale?
Il massimale viene generalmente definito in base al valore dell’opera, al costo di costruzione, al computo metrico, alla tipologia di immobile e alle condizioni richieste dalla compagnia o dal soggetto che deve accettare la copertura.
Quali documenti servono?
Possono essere richiesti visura camerale, documento del legale rappresentante, titolo edilizio, progetto, computo metrico, capitolato, collaudo statico, certificazioni tecniche, valore dell’opera e schema di polizza richiesto.
È diversa dalla polizza C.A.R.?
Sì. La polizza C.A.R. tutela il cantiere durante l’esecuzione dei lavori, mentre la polizza decennale postuma opera dopo l’ultimazione dell’opera e riguarda i danni coperti che possono manifestarsi nel periodo successivo.
Quando conviene avviare la richiesta?
È opportuno avviare la richiesta prima del rogito o della consegna all’acquirente, con documentazione tecnica già disponibile. Questo consente di gestire eventuali integrazioni richieste dalla compagnia o dal soggetto che deve accettare la polizza.
Per approfondire
Richiedi una valutazione preliminare della polizza decennale postuma
La pratica può essere verificata prima dell’emissione per controllare documentazione tecnica, valore dell’opera, collaudo, beneficiario, decorrenza, schema richiesto, massimali, franchigie, esclusioni e possibili criticità prima del rogito.
Richiesta guidata
Decennale postuma
Per ricevere informazioni o richiedere una valutazione preliminare per una polizza decennale postuma, è possibile contattare direttamente UP Intermediazioni Assicurative ai numeri 0881 522814 - 0881 366552 - 0881 371946, scrivere all'indirizzo info@upia.it oppure compilare il modulo di richiesta.
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