Decennale postuma

Polizza decennale postuma: tutela dell’acquirente, modello standard e verifica prima del rogito

La polizza decennale postuma è una copertura assicurativa utilizzata nel settore edilizio per tutelare l’acquirente o il beneficiario rispetto ai danni materiali e diretti all’immobile derivanti da rovina, pericolo di rovina o gravi difetti costruttivi che possano manifestarsi dopo l’ultimazione dei lavori.

Nei casi disciplinati dal D.Lgs. 122/2005, il costruttore è obbligato a contrarre e consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente, con effetto dalla data di ultimazione dei lavori.

Il D.M. 20 luglio 2022, n. 154 ha introdotto il modello standard della polizza indennitaria decennale prevista dall’articolo 4 del D.Lgs. 122/2005. Per le operazioni rientranti in tale disciplina, la verifica dello schema di polizza è quindi un passaggio essenziale prima del rogito.

La polizza è particolarmente rilevante nelle operazioni di nuova costruzione, negli interventi immobiliari destinati alla vendita, nelle iniziative promosse da imprese di costruzione, cooperative edilizie, promotori immobiliari e sviluppatori. Può essere richiesta anche da notai, istituti di credito o acquirenti nell’ambito della documentazione necessaria per il perfezionamento dell’operazione immobiliare.

Prima dell’emissione è opportuno verificare titolo edilizio, documentazione tecnica, collaudo statico, valore dell’opera, destinazione dell’immobile, schema di polizza richiesto, massimali, franchigie, eventuali estensioni, decorrenza della copertura e coerenza della polizza rispetto agli obblighi previsti dalla normativa o dagli accordi contrattuali.

Indice dei contenuti

• Cos’è la polizza decennale postuma
• Normativa di riferimento
• Quando è obbligatoria
• Modello standard D.M. 154/2022
• A cosa serve la polizza decennale postuma
• Chi deve stipularla e chi beneficia della copertura
• Cosa può coprire la polizza
• Esclusioni, franchigie e limiti da verificare
• Differenza tra decennale postuma e polizza C.A.R.
• Massimale e valore assicurato
• Durata e decorrenza
• Procedura di rilascio
• Quali dati è utile inviare per una prima valutazione
• Controllo tecnico e documentale
• Errori da evitare
• Domande frequenti
• Per approfondire

Cos’è la polizza decennale postuma

La polizza decennale postuma è una copertura assicurativa che opera dopo l’ultimazione dell’opera e tutela il beneficiario rispetto a determinati danni materiali e diretti all’immobile derivanti da gravi difetti costruttivi, rovina totale o parziale, evidente pericolo di rovina o altri eventi previsti dalle condizioni di polizza.

Nel linguaggio assicurativo ed edilizio viene definita “postuma” perché la sua operatività riguarda il periodo successivo alla realizzazione dell’edificio. Viene definita “decennale” perché la durata della copertura è normalmente pari a dieci anni, in coerenza con la disciplina della responsabilità per rovina e gravi difetti dell’opera.

In molte operazioni immobiliari la polizza rappresenta un documento essenziale per il rogito, per la tutela dell’acquirente e per la corretta gestione degli obblighi del costruttore. Per questo motivo deve essere predisposta con particolare attenzione, evitando difformità tra documentazione tecnica, valore assicurato, soggetti indicati e condizioni richieste.

La polizza decennale postuma non deve essere confusa con una generica garanzia di buona esecuzione né con una copertura di cantiere. La sua funzione è successiva all’ultimazione dell’opera e riguarda il periodo in cui possono manifestarsi gravi difetti costruttivi o danni coperti dalle condizioni assicurative.

Normativa di riferimento

La disciplina della polizza decennale postuma si collega alla responsabilità dell’appaltatore e del costruttore per rovina e gravi difetti dell’opera, alla normativa di tutela degli acquirenti di immobili da costruire e alla normativa assicurativa applicabile alle imprese e agli intermediari autorizzati.

• articolo 1669 del Codice Civile, relativo alla responsabilità per rovina e difetti di cose immobili;
• D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, in materia di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire;
• articolo 4 del D.Lgs. 122/2005, relativo alla polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente;
• D.M. 20 luglio 2022, n. 154, che disciplina contenuto, caratteristiche e modello standard della polizza indennitaria decennale;
• D.Lgs. 209/2005, Codice delle Assicurazioni Private;
• Regolamento IVASS n. 40/2018, per quanto riguarda la distribuzione assicurativa;
• normativa tecnica, edilizia e documentazione progettuale applicabile al singolo intervento.

La corretta applicazione della disciplina deve essere valutata in base alla natura dell’intervento, alla posizione del costruttore, alla tipologia di immobile, alla destinazione dell’operazione e agli atti contrattuali sottoscritti con l’acquirente.

Non tutte le coperture tecniche decennali hanno necessariamente lo stesso perimetro giuridico della polizza indennitaria prevista dal D.Lgs. 122/2005. Per questo motivo è necessario distinguere tra polizza obbligatoria per immobili da costruire e copertura richiesta su base contrattuale o prudenziale.

Quando è obbligatoria la polizza decennale postuma

La polizza decennale postuma è obbligatoria nei casi previsti dal D.Lgs. 122/2005, quando ricorrono i presupposti relativi agli immobili da costruire e alla tutela dell’acquirente. In tale ambito, il costruttore deve consegnare la polizza all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà.

L’obbligo deve essere verificato sulla singola operazione immobiliare, considerando:

• natura dell’immobile oggetto di trasferimento;
• qualifica del soggetto venditore o costruttore;
• stato dell’immobile al momento della vendita;
• presenza di preliminare o contratto relativo a immobile da costruire;
• data e caratteristiche del titolo edilizio;
• trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento;
• applicabilità della disciplina sugli immobili da costruire;
• richieste del notaio o dell’acquirente in sede di rogito.

Fuori dai casi di obbligo normativo, la polizza può comunque essere richiesta contrattualmente dall’acquirente, dal committente, da un istituto di credito, da un investitore o da altri soggetti coinvolti nell’operazione.

Modello standard D.M. 154/2022

Il D.M. 20 luglio 2022, n. 154 ha approvato il modello standard della polizza indennitaria decennale prevista dall’articolo 4 del D.Lgs. 122/2005. Per le operazioni rientranti in tale disciplina, la polizza deve essere verificata rispetto allo schema tipo applicabile.

Il controllo del modello standard è rilevante perché la polizza non deve limitarsi a riportare una copertura generica, ma deve essere coerente con contenuto, caratteristiche, beneficiario, decorrenza, durata e garanzie richieste dalla disciplina vigente.

Prima della consegna all’acquirente o al notaio è opportuno verificare:

• conformità allo schema tipo previsto dal D.M. 154/2022, quando applicabile;
• corretta indicazione del contraente e del beneficiario;
• corretta descrizione dell’immobile;
• decorrenza dalla data di ultimazione dei lavori;
• durata decennale della copertura;
• copertura dei danni materiali e diretti all’immobile;
• eventuale copertura dei danni a terzi, nei termini previsti dallo schema applicabile;
• massimali, franchigie, scoperti e sottolimiti;
• eventuali allegati tecnici e condizioni particolari;
• coerenza tra polizza, documentazione tecnica e atto di trasferimento.

Una polizza non coerente con il modello richiesto o con la documentazione dell’operazione può generare rilievi prima del rogito, richieste di modifica o difficoltà di accettazione.

A cosa serve la polizza decennale postuma

La funzione principale della polizza decennale postuma è tutelare il beneficiario dai danni rilevanti che possono emergere dopo l’ultimazione dell’opera e che siano riconducibili a gravi difetti costruttivi o ad altri eventi coperti dal contratto assicurativo.

La copertura consente di trasferire alla compagnia assicurativa, nei limiti previsti dalla polizza, una parte del rischio economico connesso a difetti dell’opera che possono compromettere stabilità, sicurezza, agibilità o funzionalità dell’immobile.

• tutela l’acquirente o il beneficiario indicato in polizza;
• supporta il costruttore nell’adempimento degli obblighi previsti dalla normativa applicabile;
• può essere richiesta in sede di rogito notarile;
• può essere valutata da istituti di credito, notai e operatori coinvolti nell’operazione immobiliare;
• contribuisce a rendere più sicura la compravendita di immobili di nuova costruzione;
• copre i rischi indicati nelle condizioni di polizza e nei relativi allegati tecnici;
• riduce il rischio patrimoniale per l’acquirente rispetto a danni gravi manifestatisi dopo il trasferimento.

Chi deve stipularla e chi beneficia della copertura

La polizza viene normalmente stipulata dal costruttore, dal promotore immobiliare, dalla cooperativa edilizia o dal soggetto che assume l’obbligo di consegnare la copertura all’acquirente. Il beneficiario è generalmente l’acquirente dell’immobile o il soggetto indicato nel contratto e nella documentazione assicurativa.

• Contraente: costruttore, impresa di costruzione, promotore immobiliare, cooperativa edilizia o soggetto obbligato alla consegna della polizza.
• Beneficiario: acquirente dell’immobile o soggetto indicato nella documentazione assicurativa e nell’atto di trasferimento.
• Assicuratore: compagnia autorizzata al rilascio della copertura.
• Soggetti tecnici: progettisti, direttore lavori, collaudatore, tecnici incaricati della verifica documentale e dell’eventuale controllo tecnico.
• Soggetti coinvolti nell’operazione: notaio, istituto di credito, acquirente, committente o altri soggetti interessati alla validità della copertura.

La corretta identificazione di contraente, assicurato e beneficiario è essenziale per evitare contestazioni o richieste di modifica prima dell’accettazione della polizza.

Cosa può coprire la polizza decennale postuma

Le garanzie effettivamente operanti dipendono dal testo di polizza, dallo schema applicabile, dalle condizioni contrattuali, dalle estensioni acquistate e dalle esclusioni previste. In termini generali, la copertura riguarda i danni materiali e diretti all’immobile derivanti da eventi riconducibili a gravi difetti costruttivi o a problematiche strutturali rilevanti.

• rovina totale o parziale dell’edificio;
• evidente pericolo di rovina;
• gravi difetti delle strutture portanti;
• danni derivanti da difetti costruttivi rilevanti;
• problematiche che incidono sulla stabilità o sull’agibilità dell’immobile;
• difetti di impermeabilizzazione, se previsti dalla copertura;
• danni a parti dell’immobile destinate per loro natura a lunga durata;
• danni a terzi, nei limiti previsti dallo schema applicabile;
• eventuali estensioni previste dalle condizioni assicurative.

È necessario verificare sempre franchigie, scoperti, esclusioni, limiti di indennizzo, obblighi di denuncia del sinistro e condizioni specifiche richieste dalla compagnia.

Esclusioni, franchigie e limiti da verificare

La qualità della polizza decennale postuma non dipende solo dalla presenza della copertura, ma anche da esclusioni, franchigie, scoperti, sottolimiti e condizioni di operatività. Per questo motivo il testo deve essere verificato prima dell’emissione e non solo al momento del rogito.

• franchigie e scoperti applicabili;
• sottolimiti per specifiche garanzie o sezioni;
• esclusioni relative a difetti non strutturali;
• esclusioni collegate a carenze manutentive o uso improprio dell’immobile;
• esclusioni per modifiche o interventi successivi non comunicati;
• limiti territoriali o soggettivi della copertura;
• condizioni di denuncia del sinistro;
• obblighi di conservazione della documentazione tecnica;
• eventuali condizioni sospensive dell’efficacia della copertura.

Una polizza formalmente presente ma con condizioni non coerenti con l’operazione può risultare meno efficace rispetto alle esigenze dell’acquirente, del costruttore o del notaio.

Differenza tra decennale postuma e polizza C.A.R.

La polizza decennale postuma non deve essere confusa con la polizza C.A.R. Contractor’s All Risks. Le due coperture riguardano fasi diverse dell’intervento edilizio e rispondono a esigenze assicurative differenti.

Nelle operazioni immobiliari più strutturate può essere opportuno valutare entrambe le coperture: una per la fase di cantiere e una per il periodo successivo all’ultimazione dell’opera.

Massimale e valore assicurato

Il valore assicurato nella polizza decennale postuma deve essere definito in modo coerente con il valore dell’opera, il costo di costruzione, la documentazione tecnica e le condizioni richieste dalla compagnia o dal soggetto che deve accettare la copertura.

La determinazione del massimale può dipendere da diversi elementi:

• valore complessivo dell’immobile o dell’intervento;
• costo di costruzione;
• computo metrico estimativo;
• capitolato tecnico;
• tipologia costruttiva;
• destinazione d’uso dell’immobile;
• presenza di parti comuni o unità immobiliari distinte;
• eventuali richieste del notaio, dell’acquirente o dell’istituto finanziatore;
• limiti e condizioni previsti dal modello o dal prodotto assicurativo utilizzato.

Un valore assicurato non coerente può generare criticità in fase di accettazione della polizza o in caso di sinistro. Per questo motivo è opportuno verificare la corrispondenza tra importo assicurato, documentazione tecnica e valore effettivo dell’intervento.

Durata e decorrenza della polizza

La polizza decennale postuma ha durata normalmente pari a dieci anni. La decorrenza deve essere verificata sul testo di polizza e sulla documentazione tecnica collegata, con particolare attenzione alla data di ultimazione lavori, al collaudo, alla consegna dell’immobile e agli eventuali atti richiesti per il trasferimento della proprietà.

Gli elementi da controllare sono:

• data di ultimazione dell’opera;
• data di collaudo statico, se pertinente;
• data di effetto della copertura;
• data del rogito o dell’atto di trasferimento;
• durata indicata nel contratto assicurativo;
• eventuali condizioni sospensive o documenti necessari per l’efficacia della copertura;
• termini di denuncia del sinistro e obblighi a carico dell’assicurato o del beneficiario.

La decorrenza deve essere impostata in modo coerente con la funzione della polizza e con la documentazione richiesta nell’operazione immobiliare.

Procedura di rilascio della polizza decennale postuma

Il rilascio della polizza richiede un’istruttoria tecnica e assicurativa. La compagnia deve poter valutare correttamente il rischio, l’opera realizzata, la documentazione disponibile e le garanzie richieste.

1. identificazione del contraente e del beneficiario;
2. raccolta della documentazione societaria;
3. raccolta della documentazione urbanistica, edilizia e tecnica;
4. verifica di titolo edilizio, progetto, computo, capitolato e collaudi;
5. analisi del valore dell’opera e del massimale richiesto;
6. controllo dello schema di polizza applicabile;
7. eventuale verifica tecnica o ispettiva dell’intervento;
8. valutazione assicurativa da parte della compagnia;
9. definizione delle condizioni di copertura;
10. emissione e consegna della polizza.

L’istruttoria può richiedere integrazioni documentali se la documentazione tecnica risulta incompleta, non aggiornata o non sufficiente per la valutazione del rischio.

Quali dati è utile inviare per una prima valutazione

Per una prima valutazione può essere sufficiente documentazione parziale, purché consenta di comprendere natura dell’intervento, valore dell’opera, stato dei lavori, soggetti coinvolti, schema richiesto e documentazione tecnica disponibile.

• visura camerale aggiornata del contraente;
• documento di identità e codice fiscale del legale rappresentante;
• bilanci o documentazione economico-finanziaria, se richiesta;
• titolo edilizio o documentazione autorizzativa dell’intervento;
• progetto approvato;
• computo metrico estimativo;
• capitolato tecnico;
• relazione tecnica dell’intervento;
• collaudo statico, ove pertinente;
• certificazioni tecniche disponibili;
• documentazione relativa all’ultimazione dei lavori;
• valore dell’opera o costo di costruzione;
• schema di polizza richiesto, se disponibile;
• informazioni su beneficiario, immobile, unità immobiliari e atto di trasferimento;
• eventuali richieste del notaio, dell’acquirente o dell’istituto finanziatore.

La valutazione preliminare non comporta automaticamente l’emissione della polizza. L’eventuale rilascio resta subordinato alla documentazione disponibile, alle condizioni della compagnia e all’esito positivo dell’istruttoria tecnica e assicurativa.

Controllo tecnico e documentale

La polizza decennale postuma richiede una verifica accurata della documentazione tecnica. In molte pratiche la compagnia può richiedere informazioni aggiuntive, chiarimenti o attività di controllo sull’opera prima di procedere con l’emissione.

Il controllo può riguardare:

• coerenza tra titolo edilizio e opera realizzata;
• presenza del collaudo statico quando richiesto;
• completezza della documentazione progettuale;
• valore dell’intervento e congruità del massimale;
• eventuali varianti intervenute durante i lavori;
• destinazione d’uso dell’immobile;
• caratteristiche strutturali e costruttive;
• coerenza tra dati catastali, progetto, atto di trasferimento e polizza;
• eventuali criticità tecniche che incidono sull’assunzione del rischio.

Una pratica documentale ordinata riduce il rischio di sospensioni istruttorie, richieste di integrazione o emissione di una polizza non pienamente coerente con l’operazione immobiliare.

Errori da evitare

• richiedere la polizza senza verificare se l’intervento rientra nell’ambito del D.Lgs. 122/2005;
• confondere polizza obbligatoria ex D.Lgs. 122/2005 e copertura tecnica volontaria;
• non verificare il modello standard previsto dal D.M. 154/2022, quando applicabile;
• utilizzare un massimale non coerente con il valore dell’opera;
• indicare beneficiario, contraente o dati dell’immobile in modo non corretto;
• trascurare il controllo dello schema di polizza richiesto;
• non verificare decorrenza, durata e data di ultimazione lavori;
• presentare documentazione tecnica incompleta;
• confondere la polizza decennale postuma con la polizza C.A.R. di cantiere;
• non considerare franchigie, esclusioni e limiti di indennizzo;
• attendere il rogito per avviare l’istruttoria, senza tempi adeguati per eventuali integrazioni.

Evitare questi errori consente di ridurre il rischio di ritardi prima del rogito, richieste di modifica, mancata accettazione della polizza o copertura non coerente con l’operazione immobiliare.

Domande frequenti sulla polizza decennale postuma

Per approfondire

• Assicurazioni
• Assicurazioni per aziende
• Polizza C.A.R. Contractor’s All Risks
• Polizza E.A.R. Erection All Risks
• Responsabilità civile aziendale
• Fideiussione acconti costruttore

Per ricevere informazioni o richiedere una valutazione preliminare per una polizza decennale postuma, è possibile contattare UP Intermediazioni Assicurative al numero 0881.522814, compilare il modulo di richiesta oppure scrivere a info@upia.it.