Fideiussione acconti costruttore
Assistenza nella verifica e nel collocamento della garanzia, con analisi dell’obbligazione, dello schema richiesto, dell’importo, della durata e del profilo del contraente. La pratica viene presentata ai mercati assicurativi disponibili, incluse compagnie italiane ed estere e, quando compatibili, imprese UE operanti in LPS.
Verifichiamo obbligo, importo e modello della fideiussione
La garanzia deve essere coordinata con preliminare e piano pagamenti. UP verifica che importo massimo, soggetti, operazione immobiliare e condizioni del testo siano coerenti con la disciplina applicabile.
La pratica viene quindi sottoposta ai mercati disponibili per ricercare le condizioni tecniche ed economiche più favorevoli compatibili con il modello obbligatorio.
Quando ricorrono i presupposti di legge, la fideiussione deve essere consegnata nei tempi previsti e non può essere sostituita da un testo generico non conforme al modello normativo.
Gestione della fideiussione acconti costruttore
La pratica viene verificata sul preliminare e sul piano pagamenti prima dell’inoltro ai garanti disponibili.
Cos’è la fideiussione acconti costruttore
La fideiussione acconti costruttore è una garanzia rilasciata da una banca o da una compagnia assicurativa autorizzata a favore dell’acquirente di un immobile da costruire.
La garanzia tutela le somme che l’acquirente versa al costruttore prima del trasferimento definitivo della proprietà, nei limiti e secondo le condizioni previste dalla normativa applicabile e dal testo fideiussorio.
La fideiussione deve essere collegata all’operazione immobiliare e agli importi effettivamente riscossi o da riscuotere prima del rogito. Per questo motivo è necessario verificare piano dei pagamenti, preliminare, dati delle parti e identificazione dell’immobile oggetto dell’acquisto.
La garanzia non sostituisce il contratto preliminare, ma costituisce una tutela patrimoniale a favore dell’acquirente. In presenza dei presupposti previsti dalla normativa, consente di richiedere il rimborso delle somme garantite secondo le modalità previste dal testo.
Quando è richiesta la fideiussione acconti costruttore
La fideiussione è richiesta quando l’acquirente versa somme al costruttore prima del trasferimento definitivo della proprietà in un’operazione che rientra nella disciplina degli immobili da costruire.
La garanzia può essere necessaria in presenza di:
- contratto preliminare per immobile da costruire;
- pagamento di caparre o acconti prima del rogito;
- immobile non ancora ultimato;
- intervento edilizio in corso;
- piano pagamenti anticipato rispetto al trasferimento della proprietà;
- vendita da parte di impresa costruttrice o cooperativa;
- operazioni immobiliari con consegna differita;
- versamenti progressivi collegati all’avanzamento dei lavori.
L’obbligo deve essere verificato sul caso concreto, perché dipende dalla natura dell’immobile, dal contratto, dallo stato dell’intervento, dal titolo edilizio e dalla disciplina applicabile all’operazione.
Normativa aggiornata sulla fideiussione acconti costruttore
La tutela degli acquirenti di immobili da costruire è disciplinata dal D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122. Quando ricorrono i presupposti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge, il costruttore deve consegnare all’acquirente, all’atto o prima della stipula del contratto che comporta il versamento di somme prima del trasferimento, una fideiussione a garanzia delle somme e del valore degli altri corrispettivi riscossi o da riscuotere prima dell’acquisto della proprietà o di altro diritto reale di godimento.
Il D.M. 6 giugno 2022, n. 125 ha introdotto il modello standard della fideiussione. Il testo della garanzia deve quindi essere verificato rispetto al modello normativo e alla specifica operazione immobiliare.
Al momento del trasferimento dell’immobile, nei casi previsti dal D.Lgs. 122/2005, deve essere verificato anche l’obbligo della polizza assicurativa indennitaria decennale prevista dall’articolo 4, il cui modello standard è disciplinato dal D.M. 20 luglio 2022, n. 154.
Modello standard della garanzia fideiussoria
La fideiussione deve essere conforme al modello previsto dal D.M. 125/2022 e deve riportare correttamente dati delle parti, identificazione dell’operazione, importo massimo garantito e condizioni di operatività.
La garanzia deve coprire le somme e il valore degli altri corrispettivi che il costruttore ha riscosso o deve riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento, nei limiti stabiliti dal D.Lgs. 122/2005. Piano dei pagamenti e preliminare devono quindi essere verificati insieme al testo fideiussorio.
A cosa serve la fideiussione acconti costruttore
La fideiussione acconti costruttore serve a proteggere l’acquirente che versa somme prima del rogito notarile per un immobile non ancora ultimato o comunque rientrante nella disciplina degli immobili da costruire.
La garanzia tutela l’acquirente nel caso in cui il costruttore si trovi in una situazione di crisi e ricorrano i presupposti previsti dalla normativa e dal testo fideiussorio.
- garantisce le somme versate prima del trasferimento della proprietà;
- tutela l’acquirente in caso di situazione di crisi del costruttore;
- copre caparre, acconti e anticipazioni sul prezzo, se rientranti nell’operazione garantita;
- presidia i pagamenti effettuati prima del rogito;
- deve essere coerente con contratto preliminare e piano pagamenti;
- deve rispettare il modello e le condizioni previste dalla normativa applicabile.
La funzione della garanzia è patrimoniale: ridurre il rischio che l’acquirente resti esposto alla perdita degli importi versati prima della conclusione dell’operazione immobiliare.
Immobili da costruire e ambito di applicazione
La garanzia riguarda operazioni relative a immobili da costruire nelle quali l’acquirente versa somme prima del trasferimento definitivo della proprietà o di altro diritto reale di godimento.
L’applicazione concreta della disciplina deve essere verificata sulla base del contratto, dello stato dell’immobile, del titolo edilizio, della data e struttura dell’operazione e delle condizioni previste dalla normativa sugli immobili da costruire.
In via operativa, la fideiussione viene richiesta soprattutto quando l’acquirente versa somme prima del rogito per:
- immobili in corso di costruzione;
- unità immobiliari non ancora ultimate;
- interventi edilizi con consegna differita;
- acquisti da impresa costruttrice;
- preliminari con pagamento di acconti o caparre;
- operazioni immobiliari con trasferimento della proprietà non immediato.
Non tutte le compravendite immobiliari richiedono questa garanzia. La verifica dell’ambito di applicazione deve essere effettuata sulla singola operazione e sulla documentazione contrattuale disponibile.
Contraente, beneficiario e garante
Nella fideiussione acconti costruttore intervengono tre soggetti principali. La corretta identificazione delle parti è essenziale per evitare errori formali nel testo della garanzia.
- Contraente: il costruttore, l’impresa edile, la cooperativa o il soggetto che riceve le somme prima del trasferimento della proprietà.
- Beneficiario: l’acquirente dell’immobile da costruire, a favore del quale viene prestata la garanzia.
- Garante: banca o compagnia assicurativa autorizzata al rilascio della fideiussione.
Il testo fideiussorio deve indicare correttamente dati delle parti, immobile, importi garantiti e riferimento all’operazione contrattuale sottostante.
Importo della fideiussione acconti costruttore
L’importo massimo garantito deve essere coerente con le somme e con il valore degli altri corrispettivi dovuti dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o del diverso diritto reale. Non va quindi determinato in modo generico o scollegato dal piano pagamenti.
Per la quotazione occorre conoscere caparra, acconti già versati, ulteriori versamenti previsti prima del rogito ed eventuali corrispettivi diversi dal denaro che rientrano nella tutela normativa.
Durata e cessazione della garanzia
La durata della fideiussione acconti costruttore deve essere coerente con il periodo che intercorre tra il pagamento delle somme garantite e il trasferimento definitivo della proprietà.
In termini operativi, la garanzia resta collegata all’operazione fino al momento in cui vengono meno gli obblighi garantiti secondo la normativa applicabile e il testo fideiussorio.
- validità collegata al trasferimento definitivo della proprietà;
- durata coerente con le tempistiche previste dal preliminare;
- eventuale necessità di proroga se il rogito viene rinviato;
- cessazione secondo le condizioni previste dal testo della garanzia;
- coerenza tra durata, piano pagamenti e tempi di consegna;
- controllo delle condizioni previste dal modello applicabile.
Prima dell’emissione è opportuno verificare che la durata indicata sia compatibile con il calendario dell’operazione immobiliare e con la data prevista per il trasferimento definitivo.
Procedura di rilascio della fideiussione
La procedura di rilascio richiede una verifica documentale e assuntiva dell’impresa costruttrice e dell’operazione immobiliare. L’obiettivo è controllare che la garanzia sia corretta sotto il profilo economico, contrattuale e normativo.
- raccolta del contratto preliminare o della bozza contrattuale;
- verifica delle somme da garantire;
- analisi del piano pagamenti;
- controllo dei dati dell’acquirente e del costruttore;
- verifica della documentazione relativa all’immobile;
- analisi economico-finanziaria del costruttore;
- controllo del testo fideiussorio e del modello applicabile;
- eventuale richiesta di integrazioni;
- delibera del garante;
- emissione della fideiussione in caso di esito positivo dell’istruttoria;
- consegna della garanzia all’acquirente.
Una pratica completa riduce il rischio di ritardi, richieste integrative o necessità di modificare la garanzia dopo l’emissione.
Quali dati è utile inviare per una prima valutazione
Per una prima valutazione può essere sufficiente una bozza del preliminare o documentazione parziale, purché consenta di comprendere operazione immobiliare, importi da garantire, dati delle parti, stato dell’intervento e piano dei pagamenti.
Gli elementi generalmente utili sono:
- contratto preliminare di vendita o bozza del preliminare;
- piano dei pagamenti previsto tra acquirente e costruttore;
- importi già riscossi o da riscuotere prima del rogito;
- dati identificativi dell’acquirente beneficiario;
- dati del costruttore, dell’impresa o della cooperativa;
- visura camerale aggiornata;
- documenti del legale rappresentante;
- bilanci o documentazione economico-finanziaria dell’impresa;
- documentazione tecnica dell’intervento;
- titolo edilizio o documentazione urbanistica disponibile;
- dati catastali, planimetrie o elaborati progettuali, se disponibili;
- cronoprogramma dei lavori, se previsto;
- testo fideiussorio o modello da utilizzare.
La verifica della pratica non comporta automaticamente il rilascio della fideiussione. L’eventuale emissione resta subordinata alla documentazione disponibile, alle condizioni del garante e all’esito positivo dell’istruttoria.
Verifica del testo fideiussorio
La verifica del testo fideiussorio è una fase essenziale, perché la garanzia deve rispettare la disciplina sugli immobili da costruire e il modello standard previsto dalla normativa.
Prima dell’emissione è opportuno controllare:
- corretta indicazione dell’acquirente beneficiario;
- corretta indicazione del costruttore contraente;
- importo garantito coerente con le somme versate o da versare;
- riferimento all’immobile e all’operazione contrattuale;
- durata coerente con il trasferimento definitivo della proprietà;
- condizioni di escussione conformi alla normativa applicabile;
- coerenza con il modello standard di garanzia;
- assenza di clausole non compatibili con la tutela dell’acquirente;
- modalità di eventuale aggiornamento in caso di variazione degli importi.
Un testo non conforme può generare criticità operative e contestazioni nella fase di stipula o nella gestione della garanzia. Per questo motivo la verifica deve essere effettuata prima della consegna all’acquirente.
Errori da evitare nella fideiussione acconti costruttore
Le fideiussioni per immobili da costruire richiedono particolare attenzione, perché efficacia e correttezza della garanzia dipendono dalla coerenza tra contratto, importi, normativa e testo fideiussorio.
- rilasciare la garanzia con importo inferiore alle somme da garantire;
- non indicare correttamente il beneficiario acquirente;
- utilizzare un testo non conforme al modello applicabile;
- non verificare il piano dei pagamenti previsto dal preliminare;
- indicare una durata non coerente con il rogito previsto;
- omettere riferimenti essenziali all’immobile o all’operazione;
- non aggiornare la garanzia in caso di modifiche agli acconti;
- presentare documentazione economico-finanziaria incompleta;
- confondere questa garanzia con altre fideiussioni immobiliari non riferite agli immobili da costruire;
- confondere la fideiussione acconti costruttore con la polizza decennale postuma;
- richiedere l’emissione senza verificare preventivamente titolo edilizio, preliminare e importi da garantire.
Una verifica preventiva consente di ridurre il rischio di integrazioni, rettifiche o contestazioni sulla garanzia da consegnare all’acquirente.
Domande frequenti sulla fideiussione acconti costruttore
Cos’è la fideiussione acconti costruttore?
È la garanzia che tutela l’acquirente di un immobile da costruire per le somme versate al costruttore prima del trasferimento definitivo della proprietà. Deve essere coerente con la normativa sugli immobili da costruire e con il contratto preliminare.
Quando è obbligatoria la garanzia?
La garanzia è richiesta quando l’acquirente versa somme prima del rogito in un’operazione che rientra nella disciplina degli immobili da costruire. L’obbligo va verificato sulla base del contratto, dello stato dell’immobile e della normativa applicabile.
Chi deve richiedere la fideiussione?
La fideiussione deve essere richiesta dal costruttore, dalla cooperativa o dal soggetto che riceve le somme dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà. Il beneficiario della garanzia è l’acquirente.
Quali somme devono essere garantite?
Devono essere garantite le somme riscosse dal costruttore prima del trasferimento definitivo della proprietà, come caparre, acconti, anticipazioni sul prezzo e pagamenti progressivi previsti dal preliminare.
Quanto dura la fideiussione?
La durata deve essere coerente con l’operazione immobiliare e con il momento del trasferimento definitivo della proprietà. Se il rogito viene rinviato, è opportuno verificare la validità residua della garanzia.
La fideiussione deve seguire un modello standard?
Sì. Il D.M. Giustizia 6 giugno 2022, n. 125 ha determinato il modello standard della garanzia fideiussoria per immobili da costruire. Il testo deve quindi essere verificato prima dell’emissione.
Cosa succede se manca la garanzia?
L’assenza della garanzia può incidere sulla tutela dell’acquirente e sulla corretta impostazione del rapporto contrattuale. La disciplina sugli immobili da costruire prevede specifiche tutele nei casi di mancato rilascio.
Quali documenti servono?
Di norma servono preliminare o bozza contrattuale, piano pagamenti, dati delle parti, documentazione dell’immobile, visura camerale, documenti del legale rappresentante e documentazione economico-finanziaria del costruttore.
È diversa dalla polizza decennale postuma?
Sì. La fideiussione acconti costruttore tutela le somme versate prima del trasferimento della proprietà. La polizza decennale postuma riguarda invece la copertura di gravi difetti costruttivi dopo l’ultimazione e il trasferimento dell’immobile.
Per approfondire
Per ricevere informazioni o richiedere un preventivo per una fideiussione acconti costruttore, è possibile contattare UP Intermediazioni Assicurative al numero 0881.522814, compilare il modulo di richiesta oppure scrivere a info@upia.it.
