Fideiussione acconti costruttore: garanzia per immobili da costruire

La fideiussione acconti costruttore è la garanzia prevista a tutela dell’acquirente di un immobile da costruire quando versa somme al costruttore prima del trasferimento definitivo della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

La garanzia serve a presidiare economicamente caparre, acconti, anticipazioni sul prezzo e ulteriori somme riscosse dal costruttore prima del rogito, nei casi previsti dalla normativa sugli immobili da costruire.

Prima dell’emissione è necessario verificare contratto preliminare, importi versati o da versare, piano pagamenti, dati delle parti, titolo edilizio, stato dell’intervento, durata della garanzia e conformità del testo fideiussorio al modello standard previsto dalla normativa vigente.

La corretta impostazione della fideiussione è essenziale perché la garanzia deve essere coerente con l’operazione immobiliare, con le somme effettivamente riscosse dal costruttore e con la tutela patrimoniale riconosciuta all’acquirente.

Verifica la fideiussione prima del preliminare

La bozza del preliminare, il piano pagamenti, gli importi degli acconti, i dati dell’immobile e il testo fideiussorio possono essere verificati prima dell’emissione per controllare coerenza della garanzia e conformità al modello applicabile.

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Indice dei contenuti

Cos’è la fideiussione acconti costruttore

La fideiussione acconti costruttore è una garanzia rilasciata da una banca o da una compagnia assicurativa autorizzata a favore dell’acquirente di un immobile da costruire.

La garanzia tutela le somme che l’acquirente versa al costruttore prima del trasferimento definitivo della proprietà, nei limiti e secondo le condizioni previste dalla normativa applicabile e dal testo fideiussorio.

La fideiussione deve essere collegata all’operazione immobiliare e agli importi effettivamente riscossi o da riscuotere prima del rogito. Per questo motivo è necessario verificare piano dei pagamenti, preliminare, dati delle parti e identificazione dell’immobile oggetto dell’acquisto.

La garanzia non sostituisce il contratto preliminare, ma costituisce una tutela patrimoniale a favore dell’acquirente. In presenza dei presupposti previsti dalla normativa, consente di richiedere il rimborso delle somme garantite secondo le modalità previste dal testo.

Quando è richiesta la fideiussione acconti costruttore

La fideiussione è richiesta quando l’acquirente versa somme al costruttore prima del trasferimento definitivo della proprietà in un’operazione che rientra nella disciplina degli immobili da costruire.

La garanzia può essere necessaria in presenza di:

  • contratto preliminare per immobile da costruire;
  • pagamento di caparre o acconti prima del rogito;
  • immobile non ancora ultimato;
  • intervento edilizio in corso;
  • piano pagamenti anticipato rispetto al trasferimento della proprietà;
  • vendita da parte di impresa costruttrice o cooperativa;
  • operazioni immobiliari con consegna differita;
  • versamenti progressivi collegati all’avanzamento dei lavori.

L’obbligo deve essere verificato sul caso concreto, perché dipende dalla natura dell’immobile, dal contratto, dallo stato dell’intervento, dal titolo edilizio e dalla disciplina applicabile all’operazione.

Normativa di riferimento

La disciplina della fideiussione acconti costruttore nasce nell’ambito della tutela degli acquirenti di immobili da costruire ed è regolata principalmente dal D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122.

Un riferimento centrale è il D.M. Giustizia 6 giugno 2022, n. 125, che ha determinato il modello standard della garanzia fideiussoria relativa al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire.

I principali riferimenti sono:

  • Legge 2 agosto 2004, n. 210;
  • D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, in materia di tutela degli acquirenti di immobili da costruire;
  • D.M. Giustizia 6 giugno 2022, n. 125, relativo al modello standard di garanzia fideiussoria;
  • articoli 1936 e seguenti del Codice Civile, in materia di fideiussione;
  • D.Lgs. 209/2005, Codice delle Assicurazioni Private, per le garanzie rilasciate da imprese assicurative;
  • Regolamento IVASS n. 40/2018, per gli aspetti di distribuzione assicurativa.

La normativa richiede particolare attenzione alla conformità del testo fideiussorio, alle somme effettivamente riscosse dal costruttore e alla corretta individuazione dell’operazione immobiliare garantita.

Modello standard della garanzia fideiussoria

La fideiussione per immobili da costruire deve essere verificata anche rispetto al modello standard previsto dal D.M. Giustizia 6 giugno 2022, n. 125. Il controllo del testo è una fase determinante, perché la garanzia non deve limitarsi a indicare un importo, ma deve essere coerente con la disciplina speciale di tutela dell’acquirente.

In fase di verifica occorre controllare che il testo riporti correttamente i dati del costruttore, dell’acquirente beneficiario, dell’immobile, dell’operazione contrattuale, delle somme garantite e delle condizioni di escussione previste dal modello applicabile.

È opportuno evitare testi generici, clausole non coerenti con la disciplina degli immobili da costruire, durate non allineate al trasferimento definitivo della proprietà o importi non corrispondenti alle somme effettivamente riscosse o da riscuotere prima del rogito.

A cosa serve la fideiussione acconti costruttore

La fideiussione acconti costruttore serve a proteggere l’acquirente che versa somme prima del rogito notarile per un immobile non ancora ultimato o comunque rientrante nella disciplina degli immobili da costruire.

La garanzia tutela l’acquirente nel caso in cui il costruttore si trovi in una situazione di crisi e ricorrano i presupposti previsti dalla normativa e dal testo fideiussorio.

  • garantisce le somme versate prima del trasferimento della proprietà;
  • tutela l’acquirente in caso di situazione di crisi del costruttore;
  • copre caparre, acconti e anticipazioni sul prezzo, se rientranti nell’operazione garantita;
  • presidia i pagamenti effettuati prima del rogito;
  • deve essere coerente con contratto preliminare e piano pagamenti;
  • deve rispettare il modello e le condizioni previste dalla normativa applicabile.

La funzione della garanzia è patrimoniale: ridurre il rischio che l’acquirente resti esposto alla perdita degli importi versati prima della conclusione dell’operazione immobiliare.

Immobili da costruire e ambito di applicazione

La garanzia riguarda operazioni relative a immobili da costruire nelle quali l’acquirente versa somme prima del trasferimento definitivo della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

L’applicazione concreta della disciplina deve essere verificata sulla base del contratto, dello stato dell’immobile, del titolo edilizio, della data e struttura dell’operazione e delle condizioni previste dalla normativa sugli immobili da costruire.

In via operativa, la fideiussione viene richiesta soprattutto quando l’acquirente versa somme prima del rogito per:

  • immobili in corso di costruzione;
  • unità immobiliari non ancora ultimate;
  • interventi edilizi con consegna differita;
  • acquisti da impresa costruttrice;
  • preliminari con pagamento di acconti o caparre;
  • operazioni immobiliari con trasferimento della proprietà non immediato.

Non tutte le compravendite immobiliari richiedono questa garanzia. La verifica dell’ambito di applicazione deve essere effettuata sulla singola operazione e sulla documentazione contrattuale disponibile.

Contraente, beneficiario e garante

Nella fideiussione acconti costruttore intervengono tre soggetti principali. La corretta identificazione delle parti è essenziale per evitare errori formali nel testo della garanzia.

  • Contraente: il costruttore, l’impresa edile, la cooperativa o il soggetto che riceve le somme prima del trasferimento della proprietà.
  • Beneficiario: l’acquirente dell’immobile da costruire, a favore del quale viene prestata la garanzia.
  • Garante: banca o compagnia assicurativa autorizzata al rilascio della fideiussione.

Il testo fideiussorio deve indicare correttamente dati delle parti, immobile, importi garantiti e riferimento all’operazione contrattuale sottostante.

Importo della fideiussione acconti costruttore

L’importo della fideiussione deve essere determinato sulla base delle somme che l’acquirente versa o deve versare al costruttore prima del trasferimento definitivo della proprietà.

Possono rientrare tra gli importi da garantire:

  • caparre confirmatorie;
  • acconti sul prezzo;
  • anticipazioni contrattuali;
  • pagamenti collegati agli stati di avanzamento lavori;
  • ulteriori somme riscosse prima del rogito, se previste dall’operazione;
  • importi indicati nel piano pagamenti del preliminare.

La corretta determinazione dell’importo è essenziale: la fideiussione deve essere coerente con il contratto preliminare e con le somme effettivamente riscosse o da riscuotere.

Durata e cessazione della garanzia

La durata della fideiussione acconti costruttore deve essere coerente con il periodo che intercorre tra il pagamento delle somme garantite e il trasferimento definitivo della proprietà.

In termini operativi, la garanzia resta collegata all’operazione fino al momento in cui vengono meno gli obblighi garantiti secondo la normativa applicabile e il testo fideiussorio.

  • validità collegata al trasferimento definitivo della proprietà;
  • durata coerente con le tempistiche previste dal preliminare;
  • eventuale necessità di proroga se il rogito viene rinviato;
  • cessazione secondo le condizioni previste dal testo della garanzia;
  • coerenza tra durata, piano pagamenti e tempi di consegna;
  • controllo delle condizioni previste dal modello applicabile.

Prima dell’emissione è opportuno verificare che la durata indicata sia compatibile con il calendario dell’operazione immobiliare e con la data prevista per il trasferimento definitivo.

Procedura di rilascio della fideiussione

La procedura di rilascio richiede una verifica documentale e assuntiva dell’impresa costruttrice e dell’operazione immobiliare. L’obiettivo è controllare che la garanzia sia corretta sotto il profilo economico, contrattuale e normativo.

  1. raccolta del contratto preliminare o della bozza contrattuale;
  2. verifica delle somme da garantire;
  3. analisi del piano pagamenti;
  4. controllo dei dati dell’acquirente e del costruttore;
  5. verifica della documentazione relativa all’immobile;
  6. analisi economico-finanziaria del costruttore;
  7. controllo del testo fideiussorio e del modello applicabile;
  8. eventuale richiesta di integrazioni;
  9. delibera del garante;
  10. emissione della fideiussione in caso di esito positivo dell’istruttoria;
  11. consegna della garanzia all’acquirente.

Una pratica completa riduce il rischio di ritardi, richieste integrative o necessità di modificare la garanzia dopo l’emissione.

Quali dati è utile inviare per una prima valutazione

Per una prima valutazione può essere sufficiente una bozza del preliminare o documentazione parziale, purché consenta di comprendere operazione immobiliare, importi da garantire, dati delle parti, stato dell’intervento e piano dei pagamenti.

Gli elementi generalmente utili sono:

  • contratto preliminare di vendita o bozza del preliminare;
  • piano dei pagamenti previsto tra acquirente e costruttore;
  • importi già riscossi o da riscuotere prima del rogito;
  • dati identificativi dell’acquirente beneficiario;
  • dati del costruttore, dell’impresa o della cooperativa;
  • visura camerale aggiornata;
  • documenti del legale rappresentante;
  • bilanci o documentazione economico-finanziaria dell’impresa;
  • documentazione tecnica dell’intervento;
  • titolo edilizio o documentazione urbanistica disponibile;
  • dati catastali, planimetrie o elaborati progettuali, se disponibili;
  • cronoprogramma dei lavori, se previsto;
  • testo fideiussorio o modello da utilizzare.

La valutazione preliminare non comporta automaticamente il rilascio della fideiussione. L’eventuale emissione resta subordinata alla documentazione disponibile, alle condizioni del garante e all’esito positivo dell’istruttoria.

Controlla preliminare, acconti e modello fideiussorio

Prima dell’emissione è possibile verificare importi da garantire, piano pagamenti, dati dell’acquirente, dati del costruttore, documentazione dell’immobile, durata della garanzia e conformità del testo fideiussorio al modello applicabile.

Verifica la documentazione disponibile

Verifica del testo fideiussorio

La verifica del testo fideiussorio è una fase essenziale, perché la garanzia deve rispettare la disciplina sugli immobili da costruire e il modello standard previsto dalla normativa.

Prima dell’emissione è opportuno controllare:

  • corretta indicazione dell’acquirente beneficiario;
  • corretta indicazione del costruttore contraente;
  • importo garantito coerente con le somme versate o da versare;
  • riferimento all’immobile e all’operazione contrattuale;
  • durata coerente con il trasferimento definitivo della proprietà;
  • condizioni di escussione conformi alla normativa applicabile;
  • coerenza con il modello standard di garanzia;
  • assenza di clausole non compatibili con la tutela dell’acquirente;
  • modalità di eventuale aggiornamento in caso di variazione degli importi.

Un testo non conforme può generare criticità operative e contestazioni nella fase di stipula o nella gestione della garanzia. Per questo motivo la verifica deve essere effettuata prima della consegna all’acquirente.

Errori da evitare nella fideiussione acconti costruttore

Le fideiussioni per immobili da costruire richiedono particolare attenzione, perché efficacia e correttezza della garanzia dipendono dalla coerenza tra contratto, importi, normativa e testo fideiussorio.

  • rilasciare la garanzia con importo inferiore alle somme da garantire;
  • non indicare correttamente il beneficiario acquirente;
  • utilizzare un testo non conforme al modello applicabile;
  • non verificare il piano dei pagamenti previsto dal preliminare;
  • indicare una durata non coerente con il rogito previsto;
  • omettere riferimenti essenziali all’immobile o all’operazione;
  • non aggiornare la garanzia in caso di modifiche agli acconti;
  • presentare documentazione economico-finanziaria incompleta;
  • confondere questa garanzia con altre fideiussioni immobiliari non riferite agli immobili da costruire;
  • confondere la fideiussione acconti costruttore con la polizza decennale postuma;
  • richiedere l’emissione senza verificare preventivamente titolo edilizio, preliminare e importi da garantire.

Una verifica preventiva consente di ridurre il rischio di integrazioni, rettifiche o contestazioni sulla garanzia da consegnare all’acquirente.

Domande frequenti sulla fideiussione acconti costruttore

Cos’è la fideiussione acconti costruttore?

È la garanzia che tutela l’acquirente di un immobile da costruire per le somme versate al costruttore prima del trasferimento definitivo della proprietà. Deve essere coerente con la normativa sugli immobili da costruire e con il contratto preliminare.

Quando è obbligatoria la garanzia?

La garanzia è richiesta quando l’acquirente versa somme prima del rogito in un’operazione che rientra nella disciplina degli immobili da costruire. L’obbligo va verificato sulla base del contratto, dello stato dell’immobile e della normativa applicabile.

Chi deve richiedere la fideiussione?

La fideiussione deve essere richiesta dal costruttore, dalla cooperativa o dal soggetto che riceve le somme dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà. Il beneficiario della garanzia è l’acquirente.

Quali somme devono essere garantite?

Devono essere garantite le somme riscosse dal costruttore prima del trasferimento definitivo della proprietà, come caparre, acconti, anticipazioni sul prezzo e pagamenti progressivi previsti dal preliminare.

Quanto dura la fideiussione?

La durata deve essere coerente con l’operazione immobiliare e con il momento del trasferimento definitivo della proprietà. Se il rogito viene rinviato, è opportuno verificare la validità residua della garanzia.

La fideiussione deve seguire un modello standard?

Sì. Il D.M. Giustizia 6 giugno 2022, n. 125 ha determinato il modello standard della garanzia fideiussoria per immobili da costruire. Il testo deve quindi essere verificato prima dell’emissione.

Cosa succede se manca la garanzia?

L’assenza della garanzia può incidere sulla tutela dell’acquirente e sulla corretta impostazione del rapporto contrattuale. La disciplina sugli immobili da costruire prevede specifiche tutele nei casi di mancato rilascio.

Quali documenti servono?

Di norma servono preliminare o bozza contrattuale, piano pagamenti, dati delle parti, documentazione dell’immobile, visura camerale, documenti del legale rappresentante e documentazione economico-finanziaria del costruttore.

È diversa dalla polizza decennale postuma?

Sì. La fideiussione acconti costruttore tutela le somme versate prima del trasferimento della proprietà. La polizza decennale postuma riguarda invece la copertura di gravi difetti costruttivi dopo l’ultimazione e il trasferimento dell’immobile.

Per approfondire

Richiedi un controllo preliminare della fideiussione acconti costruttore

La pratica può essere verificata prima dell’emissione per controllare preliminare, piano pagamenti, somme da garantire, dati dell’acquirente, documentazione del costruttore, durata e conformità del testo fideiussorio.

Invia i dati per una prima analisi

Per ricevere informazioni o richiedere una valutazione preliminare per una fideiussione acconti costruttore, è possibile contattare UP Intermediazioni Assicurative al numero 0881.522814, compilare il modulo di richiesta oppure scrivere a info@upia.it.